为规范旧村庄改造活动,促进城乡建设协调发展,优化城乡生态环境,保障农村集体经济组织和村民的合法权益,惠城区法制局起草了《惠州市惠城区旧村庄改造实施办法(征求意见稿)》,日前在惠城区政府网全文公布,公开征求社会公众的意见。

  根据征求意见,旧村庄改造合作项目的实施方案中必须包括返回给农村集体经济组织,即可分得物业的分配比例、方位、交付使用时间等。农村集体经济组织可分得物业的价值应当不得低于改造项目用地经批准转为国有建设用地时的市场评估价值的60%。

  社会各界人士可以在3月17日(星期六)前,通过以下两种方式提出意见或建议:一、通过书面信函方式将意见或建议寄至:惠城区龙丰新联路一号区法制局351室肖幸同志收,并请在信封上注明“惠州市惠城区旧村庄改造实施办法(征求意见稿)”字样。二、通过电子邮件方式将意见或建议发送至区法制局邮箱:hcqfzj@126.com。

  征收为国有建设用地的

  应按标准缴土地出让金

  根据征求意见稿,惠城区政府成立由区长任组长、分管国土工作的副区长任副组长,区国土、规划建设、发改、法制、财政、审计、农业、公共资源交易中心等部门主要负责人为成员的惠城区旧村庄改造工作领导小组,负责组织领导、统筹协调和监督指导全区的旧村庄改造工作。

  据悉,申请旧村庄改造需满足四个条件,一是符合土地利用总体规划和城乡规划;二是拟改造地块已在2009年12月31日前建设使用,经过第二次全国土地调查确认,且在最新的土地利用现状图上标注为建设用地;三是改造地块上盖建筑物基底面积占入库单元地块面积比例须达到30%以上[指项目用地范围内各种建筑物及用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和(含堆场用地面积)占入库单元地块面积的比例];四是拟改造地块已完成地籍调查,土地权属清晰,权属界线准确,地类用途明确;无论拟改造用地在办理用地报批前是否具有合法权属来源,均应在动工建设前依法办理确权登记。

  旧村庄改造的实施方式、申报主体和实施主体,可以有农村集体经济组织自行改造、农村集体经济组织与市场主体合作改造、市场主体改造和政府组织改造四种方式。旧村庄改造涉及需完善历史用地手续、征地手续及“三地”(边角地、夹心地、插花地)的,按照“三旧”改造有关政策办理。旧村庄改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地的,应当按照《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》规定的标准缴交土地出让金。

  旧村庄改造合作项目的实施方案中必须包括返回给农村集体经济组织即可分得物业的分配比例、方位、交付使用时间等。农村集体经济组织可分得物业的价值应当不得低于改造项目用地经批准转为国有建设用地时的市场评估价值的60%(按评估底价进行交易后成交的价格确定)。

  参与旧村庄改造的企业

  总资产不低于5亿元

  旧村庄改造项目经惠城区“三旧”改造工作领导小组会议讨论审批后,农村集体经济组织应当先行完善历史用地手续,依法申请批准将集体建设用地征收为国有建设用地,方可组织实施改造。

  采取合作方式进行改造的,由农村集体经济组织作为委托主体,通过惠城区农村“三资”产权流转管理服务平台以公开招标(交易)的方式选择市场主体合作实施改造。

  据了解,参与旧村庄改造的市场主体具体资格条件包括,具备房地产开发企业三级及以上资质、实缴注册资本金不低于5000万元人民币、企业总资产不低于5亿元人民币,且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力,企业自有资金比例不得低于项目总投 资额的30%;具备房地产开发经验,近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上且工程质量合格率达100%,并且近3年内在惠州市范围内不得存在欠缴地价款、烂尾工程、问题楼盘、税务处罚等违法违规或不良信用记录;对每个旧村庄改造项目应缴纳不低于1亿元人民币的保证金(企业联合体视作一个企业)。根据拟改造旧村庄的规模,可以考虑适当增加相应保证金额;合作企业允许为企业联合体,但联合体中的牵头单位必须是同时具备本条所规定全部资格条件的企业。

  经公开招标(交易)确定第一、二、三名候选企业后,由农村集体经济组织在10日内按相应程序进行表决,确定正式的合作企业。属于村委会的旧改项目可组织召开村民代表会议进行表决,属于村民小组的旧改项目应当组织召开全体村民会议或者村民户代表会议进行表决,经村民代表或者户的代表95%以上同意并签名确认。其中,针对地上建(构)筑物和附着物的拆迁补偿与安置方案应当经全体建(构)筑物和附着物的权属人100%同意并签名确认。

  改造实施主体确定后,改造实施主体应当在收到《中标通知书》后的10日内与农村集体经济组织签订《旧村庄改造合作合同》。

  改造项目投 资总额的20%

  作为履约保证金

  改造实施主体应当在土地出让《成交确认书》签发之日起30日内,按照合作改造项目投 资总额的20%提交合作改造履约保证金,由改造实施主体、农村集体经济组织及项目所在地镇(街道)承担“三资”监管工作职责的机构三方共同监管,以保障《旧村庄改造合作合同》能够全面、顺利地履行。

  已申报入库的旧村庄改造项目,原则上须在申报入库备案后2年内启动基础数据采集工作,并向区政府申请实施改造。逾期未申请实施改造的,区旧村庄改造工作领导小组办公室可以报原批准机关调整出“三旧”改造地块监管数据库,并调整出“三旧”改造年度实施计划。

  中标企业(含联合体)应当在取得改造实施主体资格之日起1年内完成与全体地上建(构)筑物、附着物权属人签订拆迁补偿安置协议。逾期不能完成签订拆迁补偿安置协议工作的,区旧村庄改造工作领导小组办公室可以报原批准机关撤销该项目的“三旧”改造相关优惠政策,并将该旧村庄改造项目调整出当年度的“三旧”改造计划和“三旧”改造实施方案项目库,延后3年方可允许重新启动实施。应分配给农村集体经济组织的物业在未分配及办理登记、交付前,该旧村庄改造项目及相关物业不得整体或部分转让、抵押和出租。

  如何执行

  未经村民会议表决擅自与企业合作的,将追究责任

  农村集体经济组织在旧村庄改造过程中有下列行为之一的,由属地镇政府(街道办事处)责令限期整改或者纠正。拒不整改或者纠正,情节严重的,由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:

  ●未按法定程序申报并组织召开村民会议或者户代表会议讨论表决、签名确认及公示,擅自制定旧村庄改造方案,与企业签订《旧村庄改造合作合同》(或协议)的;

  ●未经委托公共资源交易机构公开招标/挂牌,私自决定合作企业或者先行与企业签订《旧村庄改造合作合同》(或协议)的;

  ●欺瞒群众或与合作企业串通,在原方案或合同(协议)约定的基础上私自提高容积率,或者合同(协议)约定合作企业可以自行申请提高容积率而农村集体经济组织放弃享有新增加物业再分配的权利,损害群众或者集体利益的。

  改造企业私自转让转包的,

  将列入失信黑名单

  市场实施主体有下列行为之一的,有关部门应当将其列入失信企业黑名单。凡惠城区的政府财政性资金工程项目、公益性工程项目和其它村企合作项目,限制列入黑名单的失信企业参加投标报名的资格:

  ●农村集体经济组织恶意串通,损害国家、集体或者群众利益的;

  ●严重违约,致使《旧村庄改造合作合同》或工程施工合同无法履行或者导致农村集体经济组织合同权益不能实现的;

  ●无发生不可抗力的法定事由而中途停止工程建设,致使农村集体经济组织的合同权益不能按期实现且超过合同履行期六个月以上的;

  ●私自转让、转包、抵押、抵偿或者出售改造项目权益,致使农村集体经济组织的合同权益可能受损的。