房产税真能降房价!问题是这次“狼”真要来吗?

2018-03-13 11:18:10

  这两天关于房产税的讨论越来越多,各种谣言、假消息也是满天飞。

  3月5日,十三届全国人大一次会议在北京开幕,政府工作报告,对2018年房地产市场做出工作部署,在提出坚持“房住不炒”定位、继续实行差别化调控、加快建立购租并举住房制度的同时,提出了“稳妥推进房地产税立法”的提法。

  “稳妥推进房地产税立法”到底是要“稳妥”还是要“推进”

  这是2013年“十八届三中全会”、2014年政府工作报告之后首次提出“稳妥推进房地产税立法”。这一方面意味着房地产税已经列入议事日程,另一方面也意味着房地产税的推进是一个慎重的过程。

  原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示:“‘稳妥推进房地产税立法’的表述字字珠玑,表明房地产税既要推进,又要稳妥,要立法先行。”在国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军看来,“稳妥”二字说明更谨慎了些,意在给房地产税的推出留足时间和空间,肯定会推出,但会综合考虑配套条件、购房者承受力等因素。

  中原地产首席分析师张大伟认为房地产税这事情已经晃晃悠悠的影响房地产起码十年了,概念也从过去的房产税+了个地,接着XX大会的春风最近又开启了一波影响市场。张大伟坚决认为,在3年内房地产税即使出来,也改变不了市场基本面。

  房产税离我们还有多远?

  房地产税设立的流程是,人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看,这个税已经确定要收,毫无疑问了。现在只是时间问题。昨天传来了重磅消息,原财政部长,现在的全国社保基金理事会理事长楼继伟透露消息说,预计房地产税立法草案今年提交人大首次审议。这将大大超越预期,如果今年就首次审议,那么也就是说房地产税确实大大加快了。但一审后面应该还有多次审议,所以不排除修改的时间会比较长,房地产业内分析人士认为,按照这一程序,房地产税最快也要在两年后推出,且短期内对市场的影响相对有限,但随着时间的推移,影响会增大,买房人和房企都需要特别重视。

  个人认为2020年之后等房地产逐渐稳定了,加息周期也完成了。再推房产税是比较适合的时间点。否则房产税和加息两枚核弹,楼市真心受不了。

  房产税怎么收?

  这是大家最关心的问题,昨天财政部给出了答案,明确了四点,1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;2、对特殊情况给税收优惠和减免;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了,所有房子都收税,这是原则,但会给一些税收减免措施,类似于个税的起征点一样,但估计不会太高。应该在全国平均水平上下,因为个税起征点基本就是人均收入,那么全国人均住房面积多少呢?之前有统计是40平米,而城镇居民人均居住面积是32平米。所以会参考哪个就不一定了。但应该不会比这个标准更高了。按人均免征是比较合理的,但也是非常难执行的。征税成本不小。如果要给出人均免征额,那么也必然会有高税率以及惩罚税率。也就是说,美国每套房都收税没有免征额的税率如果是1%,那么有免征额的税率至少是1-2%,多套房的惩罚税率很可能会加到3-5%。你要真有个5套房或者10几套房,那么一年下来基本就破产了。

  房产税能降房价吗?能!

  2011年开始重庆、上海已正式试点开征房地产税:

  期间两地也各自进行了一些调整。因为征税方式不同,所以延伸出“上海模式”和“重庆模式”的说法。

  “上海模式”只针对增量房,“既往不咎”,所有沪籍家庭新购二套房,或者非户籍新购房起全部征税,按市场价70%计算,税率0.6%。

  “重庆模式”更针对高端市场,无论新购还是已经持有的独栋、新购并且交易价超过重庆前两年新房均价2倍的住宅,以及在当地无户口、无企业、无工作的“三无”人士全部住房,一律征税,税率根据住房和前两年均价的比例确定,在0.5%~1.2%之间。

  表面上看,上海的房产税没有阻止房价上涨;重庆的房产税效果明显,6年才涨3.6%,赶不上一年的通货膨胀。

  这个数据的背后,是重庆是在这6年里面大量供地,其中在房产税开征得2011年,卖地数量达到历年最高。

  由于两地都没有怎么对存量住房征收,对新增的征收面也很低,上海一年的房产税收入在几十亿,重庆在几个亿的水平,跟出让土地动辄上千亿根本不能比。

  不过目前正在起草的房地产税法,不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代,而是全新的税种。

  3月7日傍晚,SOHO中国董事长潘石屹在个人微博上表示,房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。2017年8月,潘石屹在接受媒体采访时也曾表示,一出房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?

  中原地产首席分析师张大伟认为:房地产税只是一个工具,这个工具可以很有效的抑制房价,但中国的高房价形成是很多因素导致的,最主要的原因是超发货币,以及无其他投 资渠道,如果不解决这一点,任何政策的影响都只能是暂时的。

  所以你才会看到,虽然有房地产税压顶的影响,但全国除了有数的10个城市,房地产市场依然在刷新量价的历史记录。

  经济学者马光远认为:从世界上有房产税的国家的立法目的看,征收房产税主要目的是为了地产财政收入,而不是为了抑制房价。众所周知,美国有房产税,但美国房价经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言,房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的,但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入,没有比这个目的更重要的目的了。所以,当你对高房价万般绝望,把最后的希望寄托在房产税上的时候,你最终一定会明白,这是这么天真幼稚的想法。我在谈及房地产的时候,基本不谈房产税,主要原因不外乎,一是房产税降不了房价,二是房产税立法近期不可能出台,三是让大家理性思考,不要幻想。

  不过如果房地产税来了,对谁的影响最大?

  最后来个小故事,我有五套房为何也不卖?(前提是租房市场供不应求!)

  甲有5套房,不上班,靠收房租生活;乙有1套房,上班赚工资;丙无房,租房子住,菜场卖菜。

  忽然有天要收房产税了。

  丙说:太好了,我没房,收那帮炒房人的税,我全力支持!房价大跌了,我就可以买房了。

  乙说:没关系,我只有一套,收那帮炒房人的税,我支持!房价大跌了,我可以再买一套。

  甲说:哦,房产税收多少?1%对吧,下个月房租涨5%!

  房租上涨了,丙很郁闷,想换个房子,发现大家房租都涨了,只好忍。不过也不能吃亏,明天菜价也涨5%,恩,就这么干!

  简单的故事,直观的道理。

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论