平稳下有分化  金九仍是机会点

    三季度市场整体走势如何?如何预判金九的市场表现?热点板块是否发生新的变化?买卖双方应该怎样应对新的市场趋势?惠州中原战略研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!

      金九特辑:平稳下有分化  金九仍是机会点
      关键字:供应释放  板块分化  后市趋稳    
      话市人:
      钟志斌(Ben.z)
      惠州中原董事总经理
      深耕惠州十余年,惠州地产代理行业领军人物

      问:三季度的楼市对全年市场走势有决定性的影响,今年7、8月的整体走势如何,在楼市新阶段下,惠州金九会有什么样的表现,基于哪些基本面来判断?

      从市场的反馈来看,7月和8月惠州楼市供需两旺,我们预计9月将会延续走势,后市逐步趋于平稳。

      首先从供应端来看,总体上供应在持续放量。7月份全市新批售住宅130多万㎡、8月份新批售120多万㎡,预计9月份的新批售量将有增无减,因此,三季度惠州楼市新增供应有机会达到400万平米,相比较整个上半年仅500万方的批售量而言,三季度的有效供应有非常明显的增幅,上半年供应紧张的局面已得到局部缓解。同时,根据我们中原地产监测,今年四季度乃至明年上半年,市场供应还会持续放量。

      另外从需求面看,需求的基本面没有发生变化。一方面惠州的调控政策仍保持科学合理、松紧适度,另一方面区域利好不断,交通配套特别是轨道交通规划逐步明晰,对经济和楼市的带动作用是直接且明显的,同时“粤港澳大湾区”引发高度畅想,为楼市未来长远的发展前景铺垫出丰富的想象空间。加上惠州宜居宜商的天然优势,惠州楼市需求的基数将愈发壮大。

      因此,我们判断惠州9月份市场表现仍将不俗,随着供应的释放后市会趋于平稳。

      问:热点板块是否发生新的变化,如果出现新的市场趋势,对于市场买卖双方而言,应该怎样去应对?

      在市场畅旺趋于平稳的走势之下,我们也发现不同区域的市场在三季度表现出一定程度的分化,比如惠阳大亚湾楼市热度有比较明显的降温,惠城包括仲恺在内仍热度不减,同时博罗也明显升温、龙门表现也不错。为什么会有这些分化?我认为可能还是要在“供应”上找原因。

      比如,惠阳和大亚湾板块8月新批售住宅7300多套,网签成交仅3300多套,反映出供求局面发生明显变化,而从中原监测的实时认购数据来看、平均开盘去化率也从此前的80%以上下降到普遍60%左右。说明供应量的快速放大,对惠湾的楼市热度有所平抑。

      反观惠城(包括仲恺)8月份新批售仅1600多套,网签成交则有2100多套,供应释放不足导致市场热度不减的迹象十分明显。且从开盘实时去化情况来看,该区域的平均开盘去化率仍然保持高位,甚至不少楼盘依然“一房难求”。在限价政策之下,市场丧失了价格调节功能,如果供应仍不能有效释放,那么我预计这些区域的市场热度难以在短期内得到平抑。所以,开发商应更加关注个盘动向及区域整体供求关系的变化,可根据市场的变化适当调整节奏,购房客户则可因应自身需要把握住窗口时机。